Echtscheiding, vruchteloze pogingen om je huis te verkopen, verlies op de verkoop van je huis… Er kunnen zich situaties voordoen waarbij het even tegenzit. Hoe verwerk je dit in je aangifte en in hoeverre mag je de hypotheekrente nog aftrekken?

In het vorige artikel met aftrekposten die je bij je aangifte kunt opvoeren, besteedden we aandacht aan de eigen woning. We constateerden dat een huizenbezitter wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen. Nóg ingewikkelder wordt het als je gaat scheiden of als je een nieuw huis hebt gekocht, maar geen koper kunt vinden voor je oude woning. Welke kosten mag je aftrekken?

Restschuld

Heb je na 28 oktober 2012 je huis verkocht tegen een lagere verkoopprijs dan de hoogte van je hypotheek, dan heb je misschien een restschuld. Je mag dan de rente en financieringskosten over die restschuld nog maximaal vijftien jaar na de verkoopdatum aftrekken.

Wie zijn huis vóór de bovengenoemde datum heeft verkocht en met een restschuld kampt, heeft pech: de rente over deze schuld is níet aftrekbaar.

Tijdelijke verhuur

Soms is het lastig na een verhuizing de oude woning te verkopen. Je huis tijdelijk verhuren kan dan een interessante tussenoplossing zijn. De woning inclusief schuld komt dan terecht in box 3 (sparen en beleggen). Dit betekent dat je de hypotheekrente dan niet meer mag aftrekken. Maar je hoeft de inkomsten uit de tijdelijke verhuur ook niet op te geven.

Na afloop van de verhuurperiode komt de woning weer in box 1 terecht en is de hypotheekrente weer aftrekbaar. Deze regeling geldt tot drie jaar na afloop van het vertrek uit je oude woning, mits het huis dan leeg te koop staat.

Tijdelijk uitgezonden

Het kan gebeuren dat je door je baas tijdelijk naar het buitenland wordt gezonden. Als je je huis in Nederland aanhoudt en niet verhuurt, mag je onder voorwaarden toch de hypotheekrente aftrekken. Wel moet je een hoger eigenwoningforfait optellen bij je inkomsten. Voor de meeste huizen is dat 1,25 procent van de woz-waarde.

Leeg huis

Raak je bij een verhuizing je oude huis aan de straatstenen niet kwijt? Dan mag je over dat jaar plus maximaal drie jaar daarna de hypotheekrente over beide woningen aftrekken. Voorwaarde is wel dat je woning niet verhuurd is en dat deze daadwerkelijk in de etalage staat.

Is de woning na drie jaar nog niet verkocht, dan mag je de hypotheekrente niet meer aftrekken en moet je het huis en de schuld alsnog aangeven in box 3 (sparen en beleggen).

De hypotheekrenteaftrek geldt ook als je een nieuw huis hebt gekocht dat vorig jaar tijdelijk leeg stond (bijvoorbeeld vanwege een verbouwing) of nog in aanbouw was. Het moet dan wel de bedoeling zijn dat je er binnen drie jaar na aankoop gaat wonen. Neem je pas later je intrek in het nieuwe huis, dan geldt hetzelfde regime als bij een vakantiehuisje. De woning en bijbehorende schuld vallen dan in box 3.

Je bent geen eigenwoningforfait verschuldigd als je huis leeg is en te koop staat of als je huis nog in aanbouw is.

Uit elkaar

Als jij en je (fiscaal) partner uit elkaar gaan, is het aandeel dat ieder van jullie heeft in de schuld bepalend voor de hypotheekrente die je mag aftrekken. Het bedrag dat je bij je inkomen moet optellen als eigenwoningforfait, hangt af van de mate waarin je eigenaar bent. Is ieder van jullie voor de helft eigenaar, dan moet je de helft van het eigenwoningforfait opgeven.

Optie 1: Jij blijft achter

Blijf jij in het huis achter en koop je je ex-partner uit, dan ontstaat dezelfde situatie als bij de aankoop van een eigen woning. Moet je voor het uitkopen van je ex-partner een extra hypotheek afsluiten, dan kun je de rente over die lening alleen aftrekken als je het verschuldigde bedrag volledig en binnen dertig jaar annuïtair aflost: dezelfde aflossingseis die ook aan normale hypotheken wordt gesteld. Deze eis geldt ook voor het deel van de oude hypotheek van je ex-partner dat wordt overgenomen.

Let goed op: gebruik bij het bepalen van de waarde van de afkoopsom de waarde van de woning in het economisch verkeer. Wijk je hiervan af, dan kan de fiscus dit beschouwen als een schenking of alimentatie.

Blijf je achter en betaal jij alle rente, terwijl het huis maar voor de helft op jouw naam staat, dan mag je slechts de helft van de rente op de normale manier aftrekken. Het restant mag je aftrekken als alimentatie. Daarnaast moet je jouw deel van het eigenwoningforfait opgeven.

Blijf jij achter en betaalt je ex-partner alle hypotheekrente, dan moet je jouw deel van het eigenwoningforfait aangeven. De rente die je ex-partner heeft betaald over jouw deel van de woningschuld, mag je alleen aftrekken als die betaling onderdeel is van een onderhoudsverplichting tegenover jou.

Is van dat laatste geen sprake, dan mag je de rente die je ex-partner voor jou betaalt alleen aftrekken als hij of zij verplicht is om de rente aan jou terug te betalen. Dit heet een 'regresvordering'.

Blijf jij achter en blijven jullie beiden de hypotheekrente betalen, dan mag je alleen de door jou betaalde rente aftrekken. Daarnaast moet je jouw deel van het eigenwoningforfait opgeven.

Optie 2: Je partner blijft achter

Is jouw ex-partner in jullie oude woning achtergebleven, dan mag jij nog maximaal twee jaar na jouw vertrek de door jou betaalde hypotheekrente aftrekken. Je moet dan ook jouw deel van het eigenwoningforfait opgeven. Je ex-partner geeft zijn of haar deel van de betaalde hypotheekrente en het eigenwoningforfait op.

Ook als je ex-partner na jouw vertrek alle hypotheekrente betaalt, moet je nog twee jaar lang jouw deel van het eigenwoningforfait opgeven. Dit bedrag kun je wel opgeven als betaalde partneralimentatie.
Heb je ondertussen een ander huis gekocht, dan moet je ook voor dit huis het eigenwoningforfait opgeven en de betaalde rente aftrekken.

Heb je de deur van je oude huis langer dan twee jaar geleden achter je dicht getrokken, dan geldt dat huis niet meer als eigen woning. Je recht op aftrek van de hypotheekrente vervalt dan, maar je hoeft ook geen eigenwoningforfait meer op te geven.

Optie 3: bord in de tuin

Soms is het noodzakelijk om de gezamenlijke woning na echtscheiding te verkopen. Als je geluk hebt, resteert na verkoop een overwaarde. Heb je pech, dan blijf je achter met een restschuld. De schuld of winst moet je na je scheiding verdelen.

Volgens welke verdeelsleutel dit gebeurt, hangt af van de verdeling van het eigendom. Waren jullie getrouwd in gemeenschap van goederen, dan krijgt ieder de helft van de schuld of overwaarde toegewezen.
In huwelijkse voorwaarden of een samenlevingsovereenkomst kun je ook een andere verdeling overeenkomen. Is hierin bijvoorbeeld vastgelegd dat jij voor 40 procent eigenaar bent, dan krijg je dus 40 procent van de schuld of overwaarde toegewezen.

De hoogte van de overwaarde is ook van belang voor de zogeheten bijleenregeling. Als je je huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, ben je namelijk verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning. Anders is over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek mogelijk.

Verkoop je de woning met verlies, dan heb je geluk bij een ongeluk: je mag dan de rente over de volledige hypotheek voor je nieuwe huis aftrekken. Ook mag je dan de betaalde hypotheekrente over deze restschuld nog vijftien jaar aftrekken.

Let op je toeslagen

Omdat je financiële situatie na een scheiding ingrijpend verandert, kan dit ook gevolgen hebben voor je recht op toeslagen, zoals zorgtoeslag en kinderopvangtoeslag.

Wil je meer weten over de fiscale gevolgen van echtscheiding, dan kun je een kijkje nemen op een een aparte website die de Belastingdienst vorig jaar heeft ontwikkeld. Meer informatie over dit onderwerp vind je ook in dit artikel op Z24.

Lees ook

Slimme aftrekposten bij de aangifte 2015: je ziektekosten

Slimme aftrekposten bij de aangifte 2015: giften, erfenis en kinderopvang

Slimme aftrekposten bij de aangifte 2015: de eigen woning

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl